Über die Räumungsexekution (Delogierung)
Die
Räumungsexekution ist dogmatisch unter den Exekutionen zur Erwirkung von
Handlungen und Unterlassungen einzureihen.
Die gesetzliche Grundlage bildet der
§ 349 EO Exekutionsordnung
(EO).
Exekutionstitel,
die zu einer Räumung führen können, ergeben sich u. a. aus:
·
Räumungsklagen
i.S. § 1118 ABGB
(Mietzins), titellose Benützung
(z. B. volljährige, selbsterhaltungsfähige Kinder, Prekaristen, ...)
·
Räumungsvergleichen
·
Kündigungen
und Übergabeaufträgen (z.B. unleidliches Verhalten, nachteiliger Gebrauch des
Mitobjektes, Eigenbedarf, .)
·
Kündigungen
nach dem Hausbesorgergesetz (Hausbesorgerdienstwohnung)
·
Aufteilungsverfahren
nach Ehescheidungen
·
Realexekutionsverfahren
(Übergabe an den Ersteher)
Grundsätzlich kann die Delogierung nur dann vollzogen werden, wenn der betreibende Gläubiger die zur Öffnung der Räumlichkeiten und zur Wegschaffung der zu entfernenden beweglichen Sachen erforderlichen Arbeitskräfte und Beförderungsmittel bereitstellt (Schlosser, Spediteur, Hundefänger,...)
§ 568 Zivilprozessordnung (ZPO) bestimmt, dass alle
gegen den Bestandnehmer (Mieter) erwirkten Titel auch gegen Personen, die ihr
Benützungsrecht nur vom Verpflichteten ableiten, d.s. allfällige Untermieter,
Familienangehörige und Angestellte, wirksam und vollstreckbar sind.
Demnach hat der Gerichtsvollzieher beim Vollzug der Räumung sämtliche
anwesenden Personen aus dem Objekt zu entfernen; die vorgefundenen beweglichen
Sachen sind dem Verpflichteten oder dessen Bevollmächtigten zu übergeben. Ist
beim Vollzug niemand anwesend bzw. niemand zur Übernahme der Gegenstände
bereit, so wird das Räumungsgut vom Gerichtsvollzieher auf Kosten des
Verpflichteten bei einem Spediteur in Verwahrung gegeben.
Werden die eingelagerten Gegenstände vom Verpflichteten nicht oder nicht rechtzeitig abgeholt, so werden diese über Antrag des betreibenden Gläubigers im Speditionslager öffentlich versteigert. Der Verkaufserlös wird zur Deckung der Verwahrungskosten verwendet, ein allfälliger Mehrbetrag wird für den Verpflichteten bei Gericht hinterlegt.
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§
34a Mietrechtsgesetz (MRG) regelt den Räumungsschutz des sogenannten
Scheinuntermieters und bezweckt die Verhinderung von Missbräuchen, die darin
bestehen, dass gegen einen anderen als den wirklichen Hauptmieter die
Räumungsexekution vollzogen wird, ohne dass der wirklich Berechtigte
rechtzeitig davon erfährt und die erforderlichen Schritte unternehmen
kann.
Scheinuntermiete:
Unter diesem Begriff versteht man Maßnahmen des eigentlichen Vermieters, die
den Mieter in die rechtlich schwächere Position eines Untermieters drängen
sollen (schlechterer Kündigungsschutz, schwächere Mietzinsbeschränkungen). So
wird entweder ein Hauptmietvertrag unrichtig als Untermietvertrag bezeichnet
oder wird ein Strohmann als angeblicher Hauptmieter
"zwischengeschaltet". Der Scheinuntermieter kann über die
Schlichtungsstelle bzw. das zuständige Bezirksgericht (Msch-Verfahren)
erwirken, als Hauptmieter anerkannt zu werden.
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Leisten Personen gegen den Vollzug der Räumung Widerstand, so wird der Gerichtsvollzieher die Assistenz der Sicherheitsbehörden anfordern
- die Räumung wird auf jeden Fall durchgeführt!
„...
Personen, welche die Exekutionshandlung stören oder sich unangemessen betragen,
können vom Vollstreckungsorgane entfernt werden“ (§ 32 EO)
Gem. § 269 (1) StGB ist mit Freiheitsstrafen bis zu drei Jahren zu bestrafen, „Wer eine Behörde mit Gewalt oder durch Drohung mit Gewalt und wer einen Beamten mit Gewalt oder durch gefährliche Drohung an einer Amtshandlung hindert...“
BGBl.Nr. 135/1983 - Exekutionsordnung
§
349
- Überlassung
oder Räumung von unbeweglichen Sachen, Gegenständen des Bergwerkseigentums und
Schiffen:
(1)
Ist eine Liegenschaft oder ein Teil derselben, ein Gegenstand des
Bergwerkseigentums oder ein Schiff zu überlassen oder zu räumen, so hat das
Vollstreckungsorgan die zu diesem Zwecke erforderliche Entfernung von Personen
und beweglichen Sachen vorzunehmen und den betreibenden Gläubiger in den Besitz
des zu übergebenden Gegenstandes zu setzen. Ist bei Liegenschaften auch deren
Zubehör zu übergeben, so finden die §§ 346 und 348 sinngemäß Anwendung.
Die Räumung wird nur dann vollzogen, wenn der betreibende Gläubiger die zur
Öffnung der Räumlichkeiten und zur Wegschaffung der zu entfernenden
beweglichen Sachen erforderlichen Arbeitskräfte und Beförderungsmittel
bereitstellt.
(2)
Die wegzuschaffenden beweglichen Sachen, welche nicht den Gegenstand der
Exekution bilden, sind durch das Vollstreckungsorgan dem Verpflichteten oder im
Falle seiner Abwesenheit
seinem Bevollmächtigten oder einer zur Familie des Verpflichteten
gehörigen oder in dieser beschäftigten erwachsenen Person zu übergeben. In
Ermangelung einer zur Übernahme befugten Person sind diese Sachen auf Kosten
des Verpflichteten durch das Vollstreckungsorgan anderweitig in Verwahrung zu
bringen, die dem Gericht bekannten Personen, für welche die Sachen gepfändet
sind oder welche sonst Anspruch darauf erheben können, hievon zu verständigen
und endlich, wenn der Verpflichtetet die Rückforderung der Sachen verzögert
oder mit der Berichtigung der Verwahrungskosten säumig ist und auch von
niemandem Rechte an den Sachen geltend gemacht werden, auf Verfügung des
Exekutionsgerichtes nach vorgängiger Androhung für Rechnung des Verpflichteten
zu verkaufen; diese Androhung darf frühestens mit der Festsetzung des
Räumungstermins vorgenommen werden. Diese Verfügung zu veranlassen, ist das
Vollstreckungsorgan und jeder Beteiligte berechtigt. Der Anspruch des
betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Aufwendungen (§ 74) sowie der im
Laufe der Verwahrung entstehenden Kosten bleibt unberührt, ohne Rücksicht
darauf, ob die Verwahrung vom Vollstreckungsorgan angeordnet worden ist.
(3)
Der nach Deckung der Verwahrungs- und Veräußerungskosten erübrigende
Erlös ist für den Verpflichteten gerichtlich zu hinterlegen.
Räumungsschutz des Scheinuntermieters § 34a Mietrechtsgesetz (MRG)
(1) Mit der Räumung ist innezuhalten, wenn den zu räumenden Mietgegenstand ein Mieter nutzt, der glaubhaft macht, dass die Räumungsexekution zur Umgehung der Ansprüche des Mieters nach § 2 Abs. 3 auf Anerkennung als Hauptmieter vollzogen werden soll. Dies ist jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn der betreibende Gläubiger nachweist, dass er den Mieter gemäß § 2 Abs. 2 vor Entstehung des der Räumung zugrunde liegenden Exekutionstitels von der Endigung des Hauptmietverhältnisses schriftlich verständigt hat.
(2) Die Aufschiebung (Hemmung) der Exekution kann auf Antrag
angeordnet werden, wenn ein Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter nach § 2
Abs. 3 gestellt und glaubhaft gemacht ist, dass die Räumungsexekution zur
Umgehung der Ansprüche des Mieters nach § 2 Abs. 3 auf Anerkennung als
Hauptmieter vollzogen werden soll. Im übrigen gelten die Bestimmungen der
Exekutionsordnung über die Aufschiebung der Exekution; § 44 Abs. 2 Z 3 EO ist
nicht anzuwenden.
(3) Die Exekution ist auf Antrag unter gleichzeitiger
Aufhebung aller bis dahin vollzogenen Exekutionsakte einzustellen, wenn der in
Abs. 1 angeführte Mieter rechtskräftig als Hauptmieter im Sinne des § 2 Abs.
3 anerkannt ist.